Vedlikehold av bygningsmassen og vedlikeholdsstrategi
Stavanger eiendom jobber etter de overordnede og langsiktige målsetningene i Vedlikeholdsstrategi for kommunale bygg, vedtatt av bystyret i september 2013, for å redusere verdiforringelsen og forfallet. Strategien er ment å følge en fireårssyklus, og 2015 var første år i denne syklusen.
Per april 2017 ble det gjennomført en ny overordnet kartlegging av den bygningstekniske tilstanden til formålsbyggene. Den ble gjennomført etter samme modell og med samme kartleggingsverktøy som i 2013. Resultatene viste at den samlede tekniske tilstandsgraden hadde forbedret seg fra 1,27 til 1,20.
Årsaken til forbedringen er kommunens satsing på økt vedlikehold, men også nybygg/riving/salg og statens tiltakspakker har bidratt positivt.
Utdrag av resultater:
Bygningsgruppe | Tilstandsgrad 2017 | Tilstandsgrad 2013 |
---|---|---|
Skole | 1,1 | 1,2 |
Barnehage | 1,0 | 0,8 |
Sykehjem | 1,4* | 1,2 |
Primærhelsebygg | 1,6 | 1,7 |
Bydels- og fritidsbygg | 1,4 | 1,5 |
Idrettsbygg | 1,2 | 1,5 |
Administrasjonsbygg | 1,4 | 1,7 |
* | ||
Usikkerhet i rådata. Ligger sannsynligvis nærmere 1,3 |
Til sammen ble det i 2017 gjennomført kjøp på drift/vedlikehold/mindre investeringsprosjekter for i underkant av kr 400 mill. Dette inkluderer kjøp fra og gjennom Stavanger byggdrift KF.
På volumøkning i eiendomsmassen har en fremdeles klart å videreføre prinsippet om Holte middels sats på beregninger av kostnader til forvaltning, drift og vedlikehold. Dette er med på å øke de gjennomsnittlige budsjettmidlene per kvadratmeter oppover mot det som defineres som verdibevarende vedlikehold.
Kvalitetsarbeid i Stavanger eiendom
For å sikre et tilfredsstillende kvalitetssystem for Stavanger eiendom ble det i mars 2017 etablert en rolle for kvalitetsledelse.
Det langsiktige målet med kvalitetsarbeidet er et prosessbasert verktøy for arbeidsprosessene i Stavanger eiendom. Arbeidet med overordnede rammer for kvalitetsarbeid i tråd med NS-EN ISO 9001 er i gangsatt, og det arbeides også med å definere arbeidsprosesser sett i forhold til forskjellige entrepriseformer som benyttes.
Det er også behov for å vurdere systemene som ligger til grunn for styring av byggeprosjekter og forvaltningsoppgaver. Vurdering av dagens FDV1-system – Facility Station – pågår.
Prosjekt- og byggeledelse
Stavanger eiendom står for planlegging og gjennomføring av kommunens byggeprosjekter. Dette er i hovedsak prosjekter som vedtas i investeringsbudsjettet. Brutto investeringsutgifter i 2017 gjennomført av avdelingen var kr 506,4 mill.
I 2017 ble det satt i gang mulighetsstudier på flere prosjekter. For andre prosjekter ble det gjennomført detaljprosjektering, anbudskonkurranser og byggearbeid.
De største pågående prosjektene i 2017 var rehabilitering av Olav Kyrresgate 19, Dobbelhall Hetlandshallen, Bjørn Farmannsgate 25 og restaureringsarbeider ved Stavanger Domkirke.
Fullførte prosjekter i 2017:
- Lervig sykehjem
- Nye Gamlingen
- Nye Tau, byggetrinn 1
- Garderobeanlegg Midjord
- Lassahagen bofellesskap, byggetrinn 2
- Skeie skole, modulbygg 3 klasser
Gradagskorrigerte tall
Gradagskorrigerte tall vil si at forbrukstall på energi er justert i forhold til en middeltemperatur slik at sammenligning av tall fra år til år er mulig. Som referanse for justeringene brukes en 30-års periode (1980-2010) der døgnmiddelverdien for temperatur brukes for å justere forbruket opp eller ned. Har det vært et mildere klima enn referansen justeres forbruket opp, kaldere klima justeres forbruket ned. Graddagskorrigerte tall sier derfor ikke noe om det virkelige forbruket, men indikerer hvordan energiforbruket er i forhold til utetemperaturen.
Energiledelse
Stavanger eiendom ved drift- og energiseksjonen arbeider med energiledelse og effektiv drift i kommunale bygg. Alt av energimålere knyttet til kommunal bygningsmasse har fjernavlesning og energitall kommer fra kraftleverandør hver uke. Seksjonen driver fast energioppfølging ukentlig og det blir stadig koblet til nye bygg til energioppfølgingssystemet.
Siden 2012 har det pågått et omstillingsprosjekt som avsluttes i 2017. Prosjektet har fulgt 46 utvalgte eiendommer i perioden der det ble satt mål om å redusere energiforbruket. Omstillingsprosjektet hadde et mål om energireduksjon på 10 % i 2012 sammenlignet mot referanseåret 2010, og nye 3 % i de neste 5 årene. Totalt 25 % i en 5-års periode.
For 2017 var resultatet 27,7 % prosent reduksjon i reelt forbruk, og en reduksjon på 18,5 prosent etter gradagskorrigering.
Årsforbruk (KWh) %-endring - reelt forbruk Gradagskorrigert Areal (m2 BTA) Gradagskorrigert
% -endring - 20102010 44 880 817 41 379 098 232 915 2012 40 171 101 -10,5 % 39 280 779 233 795 - 5,1 % 2013 37 110 245 -17,3 % 36 700 140 232 418 -11,3 % 2014 33 984 103 -24,3 % 38 266 100 232 989 -7,5 % 2015 34 164 791 -22,7 % 35 486 666 232 989 -13,0 % 2016 33 729 217 -23,7 % 35 042 218 232 989 -14,0 % 2017 31 954 216 -27,7 % 33 199 050 230 139 -18,5 %
Energiforbruket i 2017 sammenlignet mot 2010 forbruket, er redusert med over 12 GWh (12 millioner kWh) som betyr reduserte kostnader til energi og redusert klimautslipp for Stavanger kommune. God driftsstyring av tekniske installasjoner og energioppfølging samt investering i ENØK tiltak er de viktigste oppgaver som gir resultater for 2017. Det har i 2017 vært gjort flere store investeringer i nye ventilasjonsanlegg i blant annet skolebyggene der flere av dem inngår i omstillingsprosjektet. Det er forventet at dette, kombinert med utskiftninger av ventilasjonsanlegg i utvalgte barnehager og helsebygg som inngår i prosjektet, skal bidra til å nå målsetningen om 25 % reduksjon i energiforbruket ved utgangen av 2017. Full effekt på årsbasis vil en få i første fulle driftsår etter tiltak som er 2018.
Kommunale boliger og fellesstrøm
Stavanger eiendom har siden 2016 hatt teknisk driftsoppfølging på de større kommunale omsorgsboligene som krever dette, selv om byggene er overtatt av det kommunale foretaket Stavanger bolig KF. Mange av dem har større vannbårne varmeanlegg med varmepumper som krever tett driftsoppfølging. Det har vært avholdt møte med foretaket om problemstillingen. Det antas at det vil komme en avklaring i 2018 på om hvorvidt den tekniske driften skal overføres til foretaket.
Pumpestasjoner, veilys, park- og idrettsanlegg
Pumpestasjoner, varmekabler, veilys og park og idrettsanlegg skal inn i kommunens energioppfølgingssystem for å få en oversikt over forbruket. Grunnet begrensede ressurser er dette arbeidet foreløpig ikke gjennomført. I 2017 ble det istedenfor valgt å prioritere ENØK-pakkene. Flere av disse anleggene vil i løpet av 2018-2019 få nye strømmålere levert av Lyse, og det vil da bli mer aktuelt å inkludere porteføljen av anlegg i energioppfølgingen.
Klimadata fra den kommunale bygningsmassen
Totalt klimautslipp fra kommunale bygg i 2017 var 10 755 tonn CO2, en reduksjon på 449 CO2 sammenlignet med 2016.
Reduksjonen i klimautslippet skyldes i hovedsak tre forhold.
- Energisentralen i OK19 har inngått avtale om biogass. Denne hadde tidligere Naturgass som fyringskilde.
- Det er også mange bygg i 2017 som har hatt betydelig nedetid som følge av ombygninger på ventilasjonsanlegg. Det har blitt jobbet aktivt med å få ned spisslastbehovet ved å legge vekt på styring i varmeanleggene slik at varmekurvene som varmeanlegget styrer etter er tilpasset behovet i bygget.
- Parallelt med dette forbedres stadig styringen av varme og ventilasjon i bygningsmassen som vil bidra til at klimautslippet går ned. Likevel er det viktig å være klar over at en stor reduksjon i klimautslippet grunnet omlegging til fornybar energi eller enøktiltak og forbedret driftsstyring kan bli «spist» opp av et kaldt år som vil medføre økt energiforbruk og økt klimautslipp. Klimamessig er 2016 og 2017 tilnærmet like i middeltemperatur gjennom året med noen mindre temperatursvingninger. Derfor har utetemperaturen for 2017 påvirket klimaregnskapet i liten grad.
Ved å se på de ulike energikildene er det en reduksjon i klimautslippet fra alle energikildene i 2017 mot 2016 utslippet.
Reduksjon i elektrisk forbruk -367 tonn
Reduksjon i naturgass forbruk -49 tonn
Reduksjon i fjernvarme forbruk -33 tonn
Total reduksjon 449 tonn
Klimadata i form av CO2-ekvivalenter er beregnet ut fra de energikildene som er benyttet i kommunale bygg og som er registrert som forbruk i databasen for EOS. Følgende CO2-faktorer er benyttet i beregningene:
- Elektrisitet: 132 g/kWh
- Fjernvarme: 185g/kWh
- Fjernkjøling: 185g/kWh
- Gass: 211 g/kWh
Utskiftning av strømmålere
Siden porteføljemøte for kraftavtalen med Lyse i januar 2017 har det ikke vært dialog mellom Stavanger eiendom og Lyse Elnett i forbindelse med utskifting av strømmålere i de kommunale husene. Etter problemene som Lyse har hatt med kommunikasjon med den valgte løsningen for innsamling av målerdata til sentral server, er status ved årsskiftet til 2018 at en enda ikke kommet i gang med utskiftningen. Saken følges opp videre.
Energimåling på varmepumper
Det er nå 37 varmepumpeanlegg med direkte tilknytning av energimålere for energioppfølging. Det er en økning på 15 anlegg fra 2016. Det er utviklet rapporter i energioppfølgingssystemet der en kan se på både øyeblikksverdier og historiske data fra energimålerne på varmepumpene. Her kan en enkelt se hvor mye energi en bruker på varmepumpen og hvor mye energi den gir ut. Målerne benyttes både til å finne feil og anlegg som ikke kjører under optimale forhold eller har feil, men også til å dokumentere at varmepumpene produserer den energimengden de er prosjektert til å kunne dekke.
Gjennom analysering av data fra energirapportene er det funnet ut at noen anlegg synes å ha for god varmefaktor, såkalt COP (coefficient of performance). Det har i flere tilfeller vist seg at selve varmepumpen har god COP når en ser kun på tilført og avgitt energi isolert sett. Men når en tar med energiforbruk til pumper, tørrkjølere og så videre viser det seg at system COP for anlegget har langt dårligere COP enn først antatt. Det er fremdeles et stort potensial i å optimalisere driften av alle komponenter som hører til varmepumpesystemet for å forbedre system COP.
Stavanger eiendom har også samlet serviceavtaler på varmepumper i kommunale bygg mot en hovedleverandør. Arbeid pågår kontinuerlig etter hvert som garantiperioder og serviceavtaler utløper.
Energimåling i nybygg
Stavanger eiendom har utarbeidet krav til energimåling på nye anlegg. Det skal være energimåling på det meste av fordelingstavler og sentralt utstyr i nye installasjoner. Det kan være hovedinntak, måling på alle underfordelinger og fyringskilder til oppvarming og tappevann. Egne energimålere på ventilasjonsanleggene er også et krav. Eventuelle tilskudd som solfangere og solcelleanlegg vil ha egne målere. Det er viktig å dokumentere om bygget bruker energi som prosjektert eller ikke. Det er også viktig å måle og dokumentere fordi energikildene som benyttes kan være viktige bidrag til å nå overordnede klimamål for kommunen.
Sentral driftskontroll, SD-anlegg
Drift – og energiseksjonen øker stadig antall eiendommer som driftes sentralt. Femten eiendommer ble lagt til i 2017. Totalt driftet seksjonen 117 eiendommer ved utgangen av året.
Avfuktningsanlegg i basseng ved skoler
Automatiseringen av bassenganlegg ved skolene er nå ferdigstilt. Luftfuktighet, badevanns- og lufttemperaturer kan nå fjernstyres sammen med driftstider på bruk av bassengene. Nye flytskjema er tegnet, programmert inn på felles server og klargjort til bruk av driftspersonell på skolene. I forbindelse med denne installasjonen ble det også funnet tekniske feil på anleggene som nå er rettet. Ved Kannik- og Madlamark skole er det i tillegg integrert Dulcomarin kjemikaliestyring som nå kan fjernstyres og overvåkes.
Prosjekter i drift- og energiseksjonen
Legionella – FOU prosjekt
Det opprinnelige forskningsprosjektet på legionella, som har pågått i samarbeid med IRIS, er avsluttet. Sluttrapporten ble lagt fram høsten 2016. Kommunen har i 2017 gått gjennom resultater fra prosjektet og justert rutinene for legionellahåndtering i kommunale dusjanlegg. Selv om prosjektet er gått over i en driftsfase er prosjektgruppen fremdeles aktiv.
Energitiltak trinn 1 og 2
Energitiltak trinn 1 og 2 er to prosjekter som har fulgt opp energikartleggingen i kommunale bygg og bidratt til å nå kommunens klima- og energimål. Tiltakene her er ferdigstilt, og det skal nå lages sluttregnskap med prosjektevaluering. I 2018 blir prosjektet videreført i et nytt trinn 3.
Forum energisentral
Energisentralen ligger i underetasjen til Stavanger Ishall og er et nærvarmeanlegg for produksjon av varme og kjøling, samt saltlake for isproduksjon til bygg på Forum området (bestemmelser i reguleringsplan 2209). Stavanger kommune ved Stavanger eiendom fikk driftsansvaret for energisentralen i 2017. Dette inkluderer inngått drift- og vedlikeholdsavtale, inkludert 24 timers beredskap med Lyse Nero AS, samt leveringsavtaler for energileveranser til kunder.
Energisentralen er bygget opp med 86 energibrønner, to gasskjeler (1 000 kW pr stk.), seks ammoniakk kompressorer og to varmepumper.
Det første driftsåret har gått til å knytte anlegget opp til Stavanger kommune sine SD2-servere for styring og overvåking samt mottak av feilmeldinger. Dette har medført behov for utskifting og oppgradering av lokalt SD-anlegg. Oppkoblinger av alle energimålere til kommunens energioppfølgingssystem er gjennomført. Mottatt FDV dokumentasjon som beskriver formål, funksjoner og virkemåter for de ulike tekniske anleggene er gjennomgått. I tillegg er systemtegninger og innreguleringsprotokoller gjennomgått og funksjonstester gjennomført.
Det ble i 2016 bestemt at Energisentral Stavanger Forum, skulle utvide rørnettet til å omfatte levering av varme og kjøling til de tre byggene, Stavanger Forum, Scandic Forum hotell og IMI Forum etter at Tjensvoll energisentral ble avviklet. Energileveranse startet i januar 2017, etter grave- og rørarbeider for tilknytning var ferdigstilt.
Det er i tillegg avklart at nytt ventilasjonsanlegg ved Stavanger Idrettshall, skal tilkobles energisentralen, hvor det beregnes en oppstart av energileveranse i februar/mars 2018.
Volumet av energileveransen i henhold til inngåtte leveringsavtaler er:
- Fjernvarme: ca. 4585 kW
- Fjernkjøling: ca. 3650 kW
- Saltlake: ca. 1280 kW
- Forbruksvann: ca. 135 kW
Det har vært noen hendelser med ammoniakkutslipp på anlegget, som har avdekket noen tekniske feil og at ferdigkontroll av anlegget var mangelfullt. Det er bestemt at anlegget skal punkttestes i starten på 2018, for å sikre at kritiske sikkerhetsfunksjoner fungerer som beskrevet.
Det har blitt tatt gjennomgang av beredskapsplan, med revisjon av varslingsrutinene. Beredskapsavdelingen er engasjert.
Triangulum-prosjektet
Leder av Drift- og energiseksjonen er prosjektleder for Stavanger kommune sin leveranse i EU-prosjektet Triangulum. Dette er et 3-årig EU prosjekt (2015-2017) som gjelder de tre fyrtårnsbyene Manchester, Eindhoven og Stavanger. Stavanger kommune skal rehabilitere energisentralen i OK19, med bruk av lokale fornybare energikilder for å oppnå en reduksjon i CO2 utslipp på minst 75 %.
I 2017 er det meste av utførelsesarbeidet utført. Montasje av vekslere inn i tunnelen var svært krevende. Installasjonsarbeidet pågikk 1200 meter inn fra inngangen til tunnelen, uten strøm og i fuktig og gassholdig miljø. Dette krevde gode sikkerhetsrutiner. Installasjonen tok åtte dager, og ble gjennomført uten uønskede hendelser.
Økonomi
Regnskapsresultatet viser et mindreforbruk på kr 7,7 mill. av et netto inntektsbudsjett på kr 253,5 mill. Forbruksprosenten utgjør 97 %. Årsakene til mindreforbruket er i hovedsak relatert til Energi og driftsseksjonen. Energisentralen har solgt og produsert mer strøm enn forventet og har derfor nettoinntekter på kr 5,8 mill. mer enn hva som var budsjettert i 2017. Dessuten har Energi og driftsseksjonen mottatt statlig refusjon fra ENOVA på kr 4,4 mill. utover det som ble budsjettert i 2017. Prosjekt, – og arkitektavdelingen hadde et mindreforbruk på kr 2,4 mill. grunnet lavere ekstern leie av lokaler enn forventet.
I 2017 ble det foretatt en tilstandskartlegging av de bygg som Stavanger Eiendom eier. Kartleggingen viser en forbedring av den tekniske tilstanden og at det bygningsmessige etterslepet er redusert sammenlignet med 2013. Stavanger kommune har hatt en satsing på økt vedlikehold, nybygg/riving og salg av bygg. Statens tiltakspakke har også bidratt positivt til reduseringen av etterslepet. En fullverdig tilstandskartlegging av bygg gjennomføres hvert fjerde år.