⇡ Til toppen
a a a

For å endre størrelse på tekst:

PC: Hold Ctrl-tasten nede og trykk på "+" for å forstørre eller "-" for å forminske.

Mac: Hold Cmd-tasten (Command) nede og trykk på "+" for å forstørre eller "-" for å forminske.

Årsrapport 2017

8.6 Stavanger boligbygg KF

8.6.1 Årsberetning

0. Hovedutfordringene

Dagens vedlikeholdssituasjon er uholdbar. Forfaller øker og blir mer og mer kostbart å ta igjen. Vi har solgt unna eiendommer som totale renoveringsobjekter fordi forfallet var kommet så langt at vi umulig ville klare å rette det opp.

Et verdibevarende vedlikehold som eierstrategien legger opp til, skulle for vår boligmasse ligget omlag kr 70 mill. høyere enn det vi nå rår over. Teknisk sett økte vedlikeholdsetterslepet med kr 70 mill. i 2017, i tillegg kommer følgeskader av utsatt vedlikehold.

Uten en betydelig styrket ressurstilgang for å stoppe forfallet og ta igjen vedlikeholdsetterslepet, ser ikke styret at foretaket kan utføre oppdraget som er gitt i eierstrategien om å være en profesjonell forvalter og byggherre, herunder sikre realkapitalen gjennom verdibevarende vedlikehold

Det merkes på henvendelsene fra leietakere at vedlikeholdsnivået er kritisk lavt. Vi opplever påtrykk via advokater for å tvinge frem handling. Rettighetssamfunnet er på god vei inn også her, og vi sette oss under ekstra press. Det er utvilsomt at husleien i enkelte tilfeller ikke står i stil med leieobjektet. Det er grunn til å kunne frykte at ikke ubetydelige husleieinntektene kan utebli som direkte konsekvens av det manglende vedlikeholdet, samtidig som det er en særs tidkrevende arbeidsmetode.

Årsberetning for 2017

1. FORMÅL OG OPPGAVER

Stavanger boligbygg KF skal være et sentralt verktøy i Stavanger kommunens boligpolitikk. Rammene for virksomheten vil følgelig fastsettes i ulike kommunale planer og strategier, herunder kommuneplanen, handlings- og økonomiplaner, boligsosial handlingsplan og vedlikeholds strategi for bygg og uteområder. Visjonen for det boligsosiale arbeidet i Stavanger kommune er at «alle skal kunne disponere en god bolig i et godt bomiljø».

Stavanger boligbygg KF ble vedtatt etablert i bystyret fra 1. juli 2016 som et kommunalt foretak under Stavanger kommune med hjemmel i kommunelovens kapittel 11.

Foretakets strategiske mål er tydelig definert i dokumentet Eierstrategi for Stavanger bolig KF, vedtatt av bystyret 9.mai.2016. Der kommer det tydelig fram at foretaket skal:

Stavanger boligbygg KF skal være et sentralt verktøy i Stavanger kommunens boligpolitikk. Foretaket vil stimulere til utvikling av nye konsepter som kan sikre at ulike målgrupper vil kunne skaffe seg en selveid bolig til en lavere pris enn markedspris.

2. STYRE OG ADMINISTRASJON

Foretakets styre består av seks medlemmer, fem folkevalgte og en representant valgt av ansatte. Av disse er det fire menn og to kvinner. De folkevalgte styremedlemmene har personlige varamedlemmer.

Styret har i 2017 hatt 7 møter og behandlet 41 saker.

Ved utgangen av året hadde Stavanger bolig KF 14 ansatte, 5 kvinner og 9 menn. I tillegg kjøper foretaket noen administrative tjenester av kommunen i henhold til egne tjenesteavtaler. Dette gjelder blant annet regnskap, revisjon, IT, bedriftshelsetjeneste o.l. Sykefravær var på 2,75%.

2017 har vært foretakets første hele driftsår og styret uttrykker tilfredshet med den oppgaven som ledelsen og ansatte har utført.

3. ARBEIDSMILJØ OG YTRE MILJØ

Den vedtatte arbeidsgiverstrategien til Stavanger kommune, med «Etisk standard for ansatte» ligger til grunn for foretakets arbeid. Dette innebærer at foretaket skal ha en høy etisk standard.

På grunn av lavt antall ansatte har foretaket ikke eget Arbeidsmiljøutvalg (AMU). Det er imidlertid holdt ukentlige samarbeidsmøter hvor alle ansatte deltar.

Stavanger boligbygg KF legger vekt på å fremme likestilling og hindre forskjellsbehandling i strid med likestillingsloven.

Bedriftshelsetjenester leveres av Stavanger kommune.

Stavanger boligbygg KF samarbeider med Stavanger utvikling KF og IT-avdelingen om verneombud, brannvern, ol. Det arbeides for å få i stand gode rutiner og prosedyrer for i minst mulig grad påvirke ytre miljø.

4. AKTIVITET 2017

Boligbygg ferdigstilte sitt første etablererboligprosjekt på Husabøryggen. Vi anser oss godt fornøyd med totalprosjektet, det gjenstår imidlertid en tvistesituasjon som har krevd mye av vår organisasjon. Samtidig har vi også en tvist med totalentreprenøren på det siste selvbyggerfeltet. Begge sakene vil strekke seg inn i 2018. Det er krevende å stå i slike saker og det har vært nødvendig med ekstern bistand.

Drift og utleie av boligene har gått uavbrutt. Det merkes på henvendelsene fra leietakere at vedlikeholdsnivået er kritisk lavt. Vi opplever påtrykk via advokater for å tvinge frem handling. Rettighetssamfunnet er på god vei inn også her, og vi sette oss under ekstra press. Det er utvilsomt at husleien i enkelte tilfeller ikke står i stil med leieobjektet. Det er grunn til å kunne frykte at ikke ubetydelige husleieinntektene kan utebli som direkte konsekvens av det manglende vedlikeholdet, samtidig som det er en sær tidkrevende arbeidsmetode. Det utførte vedlikeholdet blir heller ikke i henhold til våre prioriteringer.

Statlig stimuleringspakke på kr 6,3 mill. ble benyttet til å ruste opp Eiganeshusene/Squeren utvendig. Lokale verne myndigheter bisto ved estetiske valg. Dette var det største enkelt tiltaket vi gjennomførte.

Det er besluttet å ta i bruk IK-bygg, som et anbefalt system fra Direktorat for byggforvaltning, for å sikre oss kontroll over drift og ivaretakelse av våre bygg. Dette arbeidet vil pågå gjennom hele 2018.

5. KOMMUNALE BOLIGER

Antall boliger til forvaltning har fra 2016 til 2017 blitt redusert med ni enheter.

Ved utgangen av 2017 forvaltet Stavanger bolig KF 1 035 bygninger som inneholder 2 576 leiligheter fordelt på totalt 170 000 m2. Boligmassen omfatter ordinære boliger, bofellesskap og omsorgsboliger. Foretaket eier alle boligene med unntak av 45 omsorgsboliger fordelt på sykehjemmene Ramsviktunet og Rosendal, som er integrert i sykehjem og eies av Stavanger eiendom, men forvaltes av boligforetaket.

Boligmassen på 2 576 leiligheter er fordelt på 1 798 ordinære kommunale eide boliger og 778 omsorgsboliger/bofelleskap. Dette er en reduksjon på 9 enheter sammenlignet med året før.

Figur 1 Boligtype og eierforhold

Boligene har ulik størrelse. Slik som det framgår av figur under består ca. 58 % av boligmassen av toroms leiligheter. Det merkes en økt etterspørsel etter større enheter ifm bosetting av flyktningfamilier.

Figur 2 Boligstørrelser

5.1 Tilgang og avgang boliger

Boliger som inngår under gruppen omsorgsboliger/bofellesskap er redusert med en enhet sammenlignet med året før. Årsaken er at et bofellesskap ble bygd om til to ordinære utleieboliger.

Antall ordinære kommunale boliger er redusert med åtte enheter. Det er kjøpt inn 4 leiligheter i B/L Husabøryggen, samtidig som det er solgt fem hus med sju leiligheter. De siste seks innleide boligene er tilbakelevert eier og ett hus er overført til Stavanger utvikling KF.

I løpet av de siste 4 årene har omsorgsbolig/bofellesskap økt med 8 enheter, mens ordinære boliger har økt med 3 enheter. I 2017 er det solgt fire presteboliger.

5.2. Istandsetting av boliger

I fjor ble 407 boliger pusset opp i forbindelse med ut-/innflytting, til en total kost på kr. 39,2 mill. Dette gir en snittpris per bolig på kr. 96 538. I 2017 har 118 husstander byttet til annen kommunal bolig. Bytte av bolig utgjør 32,3 % av alle utflyttingene, som er en økning på 6,1 % i forhold til året før.

Tabell 1 Istandsetting av boliger ved inn- og utflytting

6. ETABLERERBOLIGER

Kommunens arbeid med selvbygger-/etablererboliger videreføres i regi av foretaket.

Selvbyggerprosjektet Tastarustå B1 med 88 eneboliger som er under oppføring er det siste selvbyggerprosjektet. Prosjektet ferdigstilles i to omganger og kostnader belastes det enkelte delfeltet. Boligene ble tildelt i 2016 og ferdigstilles i august 2018. Selvbyggerordningen fases deretter ut og erstattes med en ny ordning som heter etablererbolig.

Det første feltet med 30 etablererboliger på Husabøryggen ble ferdigstilt i september 2017. Boligene er organisert som borettslag og solgt. Neste felt med 56 etablererordningen blir Tastarustå, felt B7.

Tabell 2 Boligproduksjon

Den politiske målsettingen er å bygge rundt 50 boliger i året. Utbyggingstempo av boliger er markedsstyrt. Oljeprisfallet utløsts investeringsstans nedgang i boligpriser og etterspørsel etter bolig.

7. VEDLIKEHOLDSETTERSLEP

Foretakets eiendomsportefølje omfatter totalt 2 576 leiligheter med en varierende tilstand, fra helt nye boliger til rehabiliteringsobjekter. For å angi byggetekniske tilstandssvekkelser på eiendommene benyttes følgende” tilstandsgrader”: TG0 (ingen avvik), TG1 (mindre eller moderate avvik), TG2 (vesentlige avvik) og TG3 (stort eller alvorlig avvik).

I 2013 ble tilstand av kommunens bygg kartlagt. Kartleggingen viste at gjennomsnittlig teknisk tilstand var på 1,65 for kommunale boliger. Oppgraderingsbehovet for kommunale boligbygningsmassen den gang ble anslått til ca. kr 500 mill.

Foretakets langsiktige mål er å bringe bygningsmassen til god teknisk standard (tilstandsgrad 1). Som følge av kommunens økonomiske utfordringer er verdibevarende vedlikehold av boligmassen ikke styrket i 2018 utover disponering av eget vedlikeholdsfond. Oppgradering av boligmassen til god teknisk standard skjer i kombinasjon av verdibevarende vedlikehold og salg av boliger i dårlig teknisk stand. Utfordringen er at forfallet øker eksponentielt med tiden. Se figur under.

I 2017 er det solgt 5 boliger med 7 leiligheter og fire presteboliger, samtidig som det er kjøpt 4 borettslagsleiligheter i B/L Husabøryggen.

Figur 3 Følge av utsatt vedlikehold (Bjørberg/Multiconsult)

Dagens vedlikeholdssituasjon er uholdbar. Forfaller øker og blir mer og mer kostbart å ta igjen. Vi har solgt unna eiendommer som totale renoveringsobjekter fordi forfallet var kommet så langt at vi umulig ville klare å rette det opp.

Et verdibevarende vedlikehold som eierstrategien legger opp til, skulle for vår boligmasse ligget omlag kr 70 mill. høyere enn det vi nå rår over. Teknisk sett økte vedlikeholdsetterslepet med kr 70 mill. i 2017, i tillegg kommer følgeskader av utsatt vedlikehold.

8. ØKONOMI OG ÅRSREGNSKAP

Driftsregnskap

Driftsregnskapet til Stavanger boligbygg KF avlegges med et regnskapsmessig resultat på kr 0, etter at det er avsatt kr 0,6 mill. til vedlikeholdsfondet.

Tabell 3 Driftsresultat

Driftsinntekter

Foretakets driftsinntekter i 2017 var på kr 245,9 mill. (linje 1 i tabell over) og består av husleieinntekter (kr 231,2 mill.), andel av statlig tiltakspakke på kr 6,3 mill., momskompensasjon (kr 3 mill.), samt andre diverse inntekter, refusjoner og internsalg til kommunen og kommunale foretak (kr 5,4 mill.).

Samlet sett var alle driftsinntektene noe høyere enn budsjettert med unntak av mottatt momskompensasjon som var kr 0,9 mill. under budsjettet. Generert inntekt i 2017 utgjorde kr 2,3 mill. mer enn budsjettert.

De samlede husleieinntekter var på kr 131,2 mill. Av dette var kr 9,3 mill. knyttet til leietap som har tilsvarende motpost på utgiftssiden. Med leietap menes den leieinntekten en går glipp av i det tidsrommet en bolig av ulike årsaker står tom. Av det samlede leietapet på kr 9,3 mill. skyldes kr 3,1 mill. at leilighetene ikke ble leid ut av Levekår og Flyktningseksjonen. Leietapet har økt beløpsmessig i forhold til tidligere år, mens antall dager per oppusset enhet er stabilt. Leitap i 2017 var kr 1 mill. høyere enn budsjettert.

Driftskostnader

I driftskostnader (linje 2) inngår ulike kostnader relatert til foretakets drift og virksomheten for øvrig. Kostnader til foretakets drift omfatter blant annet personalkostnader, leie av lokaler, kjøp av tjenester, honorarer ol.

Kostnader til virksomheten kan hovedsakelig deles inn i drifts- og vedlikeholdskostnader. Driftskostnader utgjør en stor andel av de samlede kostnadene og omfatter faste utgifter som husleie til borettslag, forsikring, serviceavtaler, strøm, eiendomsavgifter, driftsinstrukser og mye mer. Vedlikeholdskostnader utgjør differansen mellom de samlede kostnadene og driftskostnadene.

Opprinnelig forvaltningsbudsjett til virksomheten i 2017, eksklusiv forsikring, var på kr 129,5 mill., hvorav kr 82 mill. var avsatt til faste driftskostnader. Dermed utgjorde vedlikeholdsbudsjettet kr 47,5 mill. inkludert igangsettingskostnader ved inn- og utflytting fra leiligheter. I løpet av året ble vedlikeholdsbudsjettet styrket med statlige midler og det ble fattet et vedtak i foretakets styre om disponering av inntil kr 17 mill. fra vedlikeholdsfondet.

I statsbudsjett 2017 vedtok Stortinget et særskilt motkonjunkturtilskudd til kommunene i Sør- og Vestlandet, hvorav Stavanger sin andel var på kr 133,9 mill. Boligforetakets andel av tilskuddet var på kr 6,3 mill. og ble i sin helhet disponert til fasaderehabilitering, vinduer, takrenner ol. på Squeren.

I 2017 ble det disponert kr 67,4 mill. til vedlikehold. Utgifter til istandsetting av 407 leiligheter etter inn- og utflytting var på kr 39,2 mill. Vedlikeholdskostnader knyttet til planlagt vedlikehold utgjorde kr 14,9 mill., kr 9,4 mill. ble brukt til straksvedlikehold, og resten ble disponert til uforutsatte utgifter og serviceoppgaver.

I finanstransaksjoner (linje 4) inngår i all hovedsak rentekostnader og avdrag knyttet til konsernintern gjeld. Gjeld, avdrag og rentesatser er nærmere omtalt i note 8, 9 og 19.

Netto driftsresultat (linje 6) var på kr – 1 mill., som er kr 15,4 mill. bedre enn budsjettet la opp til.

I bruk av avsetninger (linje 7) inngår bruk av overført ubenyttet andel av statlig tiltakspakke for sysselsetting fra 2016.

Avsetninger (linje 8) viser avsetning av årets mindreforbruk på kr 0,6 mill. til vedlikeholdsfondet.

Investeringsregnskap

Investeringsregnskapet omfatter utgifter og inntekter til investeringer i bygg og anlegg, kjøp og salg av aksjer/andeler. I investeringsregnskapet føres i tillegg avsetninger og bruk av fond til investeringsformål. Investeringsregnskapet for Stavanger bolig KF er gjort opp med et regnskapsmessig resultat på kr 0 etter at det er avsatt kr 32,8 mill. til ubundne investeringsfond.

Tabell 4 Investeringsregnskap

Investeringsinntekter

Investeringsinntekter (linje 1 i tabell over) var på kr 146,4 mill. og fordeler seg mellom etablerer- og forvaltningsavdelingen med henholdsvis kr 104,1 mill. og kr 42,3 mill.

Etablereravdelingens inntekt på kr 104,1 mill. er relatert til salg av etablererboliger i Husabøryggen.

De samlede inntektene generert av forvaltningsavdelingen på kr 42,3 mill. består av salgsinntekter og mottatt tilskudd fra Husbanken. I løpet av året ble fire presteboliger solgt for kr 19,4 mill. (Marg. Karlsonsgate, Midtåkerveien 2, Vestvigveien 11 og Austbøveien 32) og fem hus med sju leiligheter for kr 18,5 mill. (Vikedalsgata 4, Friggsgata 8a og 8b, Kong Carls gate 15, Øvre Strandgate 87, Litlegata 1).

Resterende inntekter er knyttet til investeringstilskudd fra Husbanken som følge av kjøp av eiendommer i Gauselengen.

Investeringsutgifter

Brutto investeringsutgifter (linje 2) utgjør kr. 59,9 mill. og er ca. kr 7,3 mill. høyere enn budsjett for 2017. Investeringsutgifter knyttet til etablereravdelingen var på kr 30,4 mill. og relatert til Husabøryggen. Dette var 2,3 mill. lavere enn budsjettert.

De samlede brutto investeringsutgifter i virksomheten for øvrig var kr 9,6 mill. høyere enn budsjettert og utgjorde kr 29,5 mill. Merforbruket er i all hovedsak relatert til kjøp av tomter til foretakets vedtatte investeringsprosjekter. I løpet av 2017 er det kjøpt tre tomter fra Stavanger utvikling for kr 14 mill. Det gjelder kjøp av eiendom med gnr.40 bnr. 1066 på Sunde, deler av eiendom gnr.21 bnr. 699 – Vassåsveien 13 og eiendom gnr. 26 bnr. 567,568,569, 571 i Gunnar Warebergsgate.

I løpet av året er det kjøpt fire borettslagsleiligheter i Husabøryggen for kr 10 mill. Andel av fellesgjeld på leilighetene utgjør kr 8,8 mill.

Finanstransaksjoner (linje 3) utgjør kr 96,5 mill. og består av dekning av fjorårets regnskapsmessige merforbruk, kr 63,7 mill., og kr 32,8 mill. i avsetning til ubundne investeringsfond. En nettogevinst på kr 6 mill. knyttet til Husabøryggen avsettes til utviklingsfond. Beløpet er tiltenkt å dekke uforutsette kostnader, framtidige reklamasjonsforpliktelser, samt risikopåslag. En eventuell fortjeneste etter garantiperioden vil tilfalle etablerervirksomheten og disponeres av boligforetakets styre til utvikling av nye konsepter, jf. sak 21/17 i foretakets styre. Ubrukte investeringsmidler på kr 26,8 mill. avsettes til ubundne investeringsfond for finansiering av investeringsporteføljen i 2018.

Sum investeringsutgifter inkludert finanstransaksjoner (linje 4) var kr 156,4 mill.

Finansieringsbehov (linje 5) i 2017 var på kr 10 mill. etter at investeringsinntektene ble disponert og finansieringsbehovet ble dekket med låneopptak.

9. UTFORDRINGER OG FREMTIDSPLANER

Dagens vedlikeholdssituasjon er uholdbar. Forfaller øker og blir mer og mer kostbart å ta igjen. Vi har solgt unna eiendommer som totale renoveringsobjekter fordi forfallet var kommet så langt at vi umulig ville klare å rette det opp.

Et verdibevarende vedlikehold som eierstrategien legger opp til, skulle for vår boligmasse ligget omlag kr 70 mill. høyere enn det vi nå rår over. Teknisk sett økte vedlikeholdsetterslepet med kr 70 mill. i 2017, i tillegg kommer følgeskader av utsatt vedlikehold.

Foretaket vil i løpet av 2018 arbeide med digitalisering av flere arbeidsprosesser. Oppstart av IK-bygg systemet vil bidra til å effektivisere og kvalitetssikre arbeidsprosesser.

Vi skal i 2018 ha på plass avtaler for all utleie av våre lokaler, herunder sikret våre investeringer mot negativ husleie.

8.6.2 Årsoppgjør og noter (pdf)

8.6.3 Revisors beretning (pdf)